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第52章 美国reits投资方法（第2页）

既然安博每年的分红是符合标准的，我们来看一下安博的资产负债率，点击主要指标，再点击年报，然后就可以看到资产负债率都是小于40%的，也就是说安博从2017年到2019年的三年时间连续资产负债率都小于40%，债务风险非常小，安博是属于好的REITs，同样可以用上面的方法去选择剩下的REITs是不是好的REITs？

通过以上两个标准。

可以选出2020年有4支是符合标准的，

选出了好的REITs以后我们并不能马上买进，我们还是要看看这些好REIT是不是处在好的价格。

第1步完成之后，我们看第2步等待好价格，那么美国的REITs什么价格才是好价格呢？

和香港REITs一样，我们采用动态分红率法来判断美国REITs的价格是不是好价格？1990年到2020年这30年期间，美国权益型REITs历史分红率的变化情况？一直都是在4%~8%之间波动，当权益型REITs的分红率大于8%的时候，就是很好的买进时机，当权益型的REITs分红率小于4%的时候，就是很好的卖出时间，

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所以对于美国REITs来说，当动态分红率大于8%的时候，价格就是好价格，美国REITs的动态分红率计算公式为

动态分红率等于上一年的现，分红金额除以现价乘以100%，那么这五支REITs2020年的价格是好价格吗？同样我们用安柏为例，

打开安博的走势行情，安博2019年累计分红4次，累计分红2.12美元，

2023年3月6日的价格为85.88美元，根据动态分红率的公式可以计算出安博的动态分红率为2.47%，大幅小于8%，安博2020年3月份的价格不是好价格，那么安博的好价格具体是多少呢？

用2019年的分红金额除以8%即可得到，安博的好价格为26.5美元，当安博的价格小于26.5美元的时候可以买进，当价格小于26.5美元越多价格就越好，也就是说当安柏的价格小于26.5美元的时候就可以买进，

当目标REITs的动态分红率等于8%的时候，我们就买进，当目标REITs的动态分红率小于4%的时候，我们就可以卖出，我们不需要预测未来我们只计算并按照标准去执行，就可以实现财务自由，

第3步，买进

和香港REITs一样，我们分批买进1~3支不同类型的目标REITs就可以了，当资金全部买进REITs以后我们要做的也是长期持有，

第4长期持有

投资美国REITs就是投资美国的房地产，持有美国的REITs的时间，应该也像持有房子一样，一般应该也在10年以上，大部分美国REITs都是以每个季度派息一次，个别美国REIs会每个月派息一次，

我们需要注意的是。

中国投资者获得美国REITs的分红需要扣除10%的税，美国投资者一般会扣除15%的税，中国投资者的税率相对美国来说还要低一些。

第5步卖出

在我们持有美国REITs的过程当中，出现以下两种情况之一的时候，我们也可以卖掉REITs

第1种情况，当REITs的动态分红率小于4%的时候，

第2种情况，当REITs旗下的核心物业质量变得差的时候，

具体原因跟香港REITs卖出原因是一样的，这里就不具体说了。

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