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财务自由自“REITs”
香港投资方法也分为五大步骤
第1步选择好“REITs”
第2步等待好价格
第3步买进
第4步长期持有
第5步卖出
第1步选出好REITs
打开富途牛牛电脑版行情软件——点行情——点港股——点倒三角——点板块——点行业板块——点房地产信托。
我们可以看到。
香港总共有11支REITs,那么这十一支香港REITs都是好的REITs吗?
我们现在海选一下总市值,让当日总市值由大到小排序,市值大于100亿港元的REITs一般物业质量都相对比较好,融资成本也比较低,风险较小,
根据排序结果,我们选出市值大于100亿港元的REITs,市值小于100亿港元的REITs淘汰掉,这样就只剩下领展房产基金,汇贤产业信托,置富产业信越秀房产信托基金,冠军产业信托五支REITs啦,
接下来我们再精选一下,这五支REITs有哪几只是好REITs?
REITs的本质是房地产,投资REITs就是投资房地产,房地产业务极其简单,非常容易理解,就是买房子是租金,
对于投资房地产来说,第一重要的是看租金能否长期持续稳定的增长,租金能长期持续稳定的增长,房地产的内在价值就会持续稳定的增长,房价上涨自然而然的事情,
第二重要的是看房地产的地段好不好,只要房地产的地段好,房地产才更容易长期保持很高的出租率,比如出租率至少大于90%,只有长期出租率高,租金收入才能长期持续稳定的增长。
第三重要的是看房地产资产负债率高不高,资产率负债率越高,代表买房借去的钱就越多,风险也就越大,当房地产市场价格大幅下跌时,房地产净资产可能会小于零,房地产持有涨可能会破产,
比如说,某房地产市价100万元,张三从银行贷款50万,资产负债率为50%,净资产为50万,万一后期房价大跌下跌60%,房地产市价变为40万,而负债还是50万,这样房地产的净资产就变成了-10万,张三就会资不抵债破产了,
张三的房地产很可能会被银行收走,后期房地产产生的租金也和张善没有任何的关系,所以房地产的资产负债率最好不要超过40%,那么对于我们投资来REITs说,精选的标准就明确了,
1、每年分红且长期稳定增长
2、地理位置要好,整体出租率要大于90%
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