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第55章 投资期限长（第2页）

同时，这也提醒我们要对各种潜在的社会风险保持警觉，并灵活应对变化的局势。

只有这样，才能在复杂多变的社会环境中立于不败之地。

化解社会风险的有效途径，就是选择社会稳定性比较好的地区进行投资，

4变现风险；变现风险是指以市场价卖不掉房地产的风险，房地产的金额较大，交易流程也比较复杂，一般房地产从开始出售到交易完成需要1~6个月的时间，如果在楼市下行的时候可能要比市场价低20%以上才能卖掉，

比如2018年，北京很多地区域的房子要比市场价低20%左右才能卖掉，由于房地产的特点彻底化解变现风险较难，可以制定一些投资标准，在买房的时候就降低变现风险，能有效降低病变风险的方式是选择好房子，至于什么是好房子，我们后面会提到，

5利率风险；因利率大幅提高导致房价下跌的风险，央行可能会根据内外部经济形势的变化而大幅提高利率，利率大幅提高，至少会从三个方面影响房价。

一是利率提高，房地产的内在价值变小，房价会下跌，二是利率提高，买房的成本提高，需求会减少，房价会下跌，三是每月按揭贷款还款额会大幅提高，很多人可能会因此断供房价会下跌，

比如美联储的基准利率从2004年的1%一路提升到2007年的5.26%导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50%，

化解利率风险，最有效的途径是好价格，

6汇率风险；汇率风险指在持有房地产期间，因房地产所在国货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险，房地产投资一般至少需要持有10年以上，在这期间房地产所在国的货币汇率可能会出现大幅贬值，

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导致虽然房价没有下跌，但是实际投资却出现亏损的可能，比如俄罗斯2013年的房价均为每平方五卢布，2013年一美元能换30卢布，2013年俄罗斯的房屋均价为每平方1883美元，

2017年俄罗斯的房屋均价还是每平方55，000卢布，但是一美元能兑换60卢布，2017年俄罗斯的房屋均价为每平方916美元，如果有人在2013年投资了俄罗斯的房产，以美元计价，实际亏损高达50%左右，

化解汇率风险有效的方式是选择货币发行，有严格法律约束的国家，

7自然风险；因为地震，洪水，海啸，台风，火灾等自然灾害导致房地产严重损坏的风险，

化简的方式是避免在以上自然灾害高发地区投资房地产，比如东京发生过大地震，在东京投资房地产还是需要谨慎一些的，如果必须要买就必须购买相关的保险，

房地产投资的主要收益来源

1租金收入；租金收益是确定性很强的收益，我们通过房子实现财务自由，主要靠的就是租金收益，只有净租金收益率比较高的房地产才值得我们投资，

净租金收入小于零的房产为耗钱资产，没有投资价值，只有投机价值，真正的房产投资者是非常重视租金收益的，房产投资者的买卖决策主要是基于租，金收益情况作出的。

2资本利得；资本利得通常指的是房屋价格上涨所带来的增值收益。

这种回报率可能相对较高，但同时也伴随着极大的不确定性。

在投资房产时，我们应当将资本利得视为租金收益之外的一种额外回报，如果能够得到那自然是再好不过，但即使没有也无需过于在意。

当我们决定是否要购买一套房子时，不应过分关注未来的差价收益。

只有在不考虑差价收益的情况下，这套房子仍然具备投资价值，才算是真正具有投资意义的资产。

当前，中国的大多数房地产投资者都希望通过获取资本利得来盈利，他们通常被称为“炒房者”

。

虽然炒房可能在短期内带来较大的收益，但从长远来看却蕴含着巨大的风险。

而且，靠炒房并不能实现财务自由。

相比之下，我们更应该专注于房地产投资，而非成为一名炒房者。

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