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第58章 房子的好价格（第2页）

因此，我们不能过分拘泥于具体的年份数字，因为这些周期受到众多复杂因素的影响。

每个国家和地区的房地产市场都具有其独特的特点和发展轨迹，需要综合考虑各种因素才能更准确地预测和理解房地产周期的变化。

同时，政府的宏观调控政策、金融体系的稳定性以及全球经济形势等也都会对房地产市场产生重要作用。

在面对房地产市场时，保持警惕并理性对待是至关重要的。

我们只要知道房地产市场是周期性运行的，房价的涨跌是周期性波动的就可以了，我们不需要用哈林森周期来预测未来，我们有更简单的方法来确定什么时候买进房子，什么时候卖出房子，

那什么时候才能买进房子？什么样的价格才是好价格呢？

我们知道我们投资房子的收益来自两部分，一，净租金收益和资本利得，资本利得是多少？要在卖房子的时候才能知道具有很大的不确定性，所以我们投资房子的时候不考虑，

在我们投资房子的时候，只要看净租金收益就可以了，我们可以用净租金收益率来衡量租金收益的好坏，

净租金收益率=年租金净÷以初始投资现金总额×100%=（年租金总额-年物业费-免房屋保险费-免房产税-免租金相关税-房年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用）÷（首付+购房产生的税费）×100%

因为要长期持有，我们可以把10年期国债收益率看作机会成本，当净租金收益率大于10年期国债收益率的中位数时，此时买入房子是没有风险的，此时的价格就是好价格，

我们通过10年期国债收益率。

可以看到。

过去18年10年期国债收益率的中位数为3.8%，也就是说当房子的净租金收益率大于等于3.8%的时候，投资房子是基本没有风险的，

净租金收益等于3.80%，对应的价格就是好价格，房价低于这个价格越多就越有投资价值，

比如:张三看上了北京的一套房子，非常喜欢这套房子面积是70平，价格为5万元一平，总价350万，月租金4500，

张三已经有一套自住房，如果这套房子算是第2套房，首付需要40%，最长贷款期为25年，银行贷款利率为4.9%，那么现在这套房子值得舟山投资吗？

首先来计算一下，先看一下这套房子的年租金净额，我们只知道目前这套房子的月租金为4500元，其他费用都不知道，

在中国持有房子的成本，一般为租金的5%~15%，我们按10%来估算房贷月还款额，我们可以用房贷计算器计算得出。

这个房子每月需要还款12，154块钱，

那么通过计算这套房子的年租金净额为

4500×12×0.9-12，154×12=-9728元，

通过计算出年租金净额为负数时就不用往下进行了，这套房子目前的价格是没有投资价值的，

因为张三如果买了这套房子，首付和税费就要先支付150多万，以后每年还要支付9.7万，这个房子是典型的耗钱资产，可能有的人会认为这个房子以后可能会涨价的，这个房子以后可能真的会涨价，但它这个价格不适合投资，

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